Jaká jsou očekávání pro další vývoj cen nemovitostí v Praze? Jaké jsou nejžádanější čtvrti v Praze pro investování?
V rámci portfolia spravujeme téměř 500 bytů. Níže sdílíme základní pilíře a body, díky kterým může kterýkoliv majitel maximalizovat svůj výnos z pronájmu nemovitosti.
Prvním a nejdůležitějším bodem je předcházet dlužníkům. Vždy je nejdůležitější hlídat si platby. Jakmile se (pod)nájemník zpozdí s platbou, byť jen o 1 den, je nutné jej neprodleně kontaktovat na všech kanálech a okamžitě to řešit, aby věděl, že máte situaci pod kontrolou, vše si hlídáte a problém ihned řešíte. Pokud se podnájemník dostal do problémů a je zřejmé, že se situace nezlepší, je nutné ukončit smlouvu, ideálně dohodou, aby se dluh nezvyšoval. Je také velice důležité nevěřit slibům a výmluvám podnájemníka. Takové situace často vedou až k dlouhým sporům, které trvají několik let a nemají jasný výsledek.
Jak? Nejjednodušším způsobem je vybavení do bytu vůbec nedávat. Doporučujeme pronajímat byt vybavený pouze kuchyňskou linkou včetně spotřebičů, pračkou a vestavěnými skříněmi. Nejen, že tak eliminujete rizika poničení vašeho majetku, ale také prázdným a čistým bytem přilákáte kvalitnější podnájemníky, kteří si chtějí vybavit byt vlastním nábytkem, nemají tak sklony k častému stěhování, a přirozeně se budou o váš byt lépe starat.
Pokud však na vybavení bytu trváte, můžete jeho poničení předejít pravidelnými kontrolami.
Ve chvíli, kdy běžný člověk platí daň, platí ji skrze paušál, kdy zaplatí asi jeden a čtvrt měsíčního nájmu. Podle zákona však správné zpracování daňového přiznání znamená, že v průměru prvních 12–15 let je daňová povinnost nula (za předpokladu správného nastavení odpočtů a úroků z hypotéky).
Průměrná mezera mezi nájemníky je v Praze 6 týdnů. Co to znamená? Ve chvíli, kdy máte všechno k pronájmu připravené, cílíte na to, aby byla mezera minimální. Průměrný podnájemník vydrží v Praze v malém bytě 14 měsíců. V praxi to znamená, že když každých 14 měsíců ztratíme 1,5 nájmu, tak nám to hodně sníží výnosnost dané nemovitosti, a to v žádném případě nechceme. Nám se podle aktuální statistiky daří v 75 % případů přeobsadit byt za kratší dobu než 2 týdny, a 100 % malých bytů (23-35 m) obsadíme dřív, než skončí původní nájemník.
Opravy by po svém odchodu měl platit vždy podnájemník. Konkrétně jde o výmalbu, drobné opravy a úklid. Toto máme ošetřeno smlouvou. Pokud podnájemník tyto úkony neprovede sám, strháváme je z kauce.
Každý rok přizpůsobujte výši nájemného aktuální situaci na trhu. Pokud tak neučiníte, budete přicházet měsíčně až o několik tisíc korun. Za poslední rok narostly malé byty o 50 % a větší byty cca o 25 %. Nejjednodušším způsobem, jak pravidelně nájem upravovat, je uzavírání smluv s podnájemníky vždy na 1 rok.
Makléř si většinou účtuje výši 1 nájmu jako svou odměnu. V momentě, kdy se o vaše nemovitosti staráme my, vyrovná se jednorázová odměna makléře platbě za naše služby na celý rok. Jak je to možné? Naše odměna je 15 % z vybraného nájemného každý měsíc a služby makléře má od nás majitel zahrnuty v ceně. Je tedy nevýhodné platit jednorázově makléři za zprostředkování pronájmu, když služby správcovských firem vám za stejnou cenu zajistí nejen pronájem, ale také kompletní péči o vaši nemovitosti.
Hodně peněz můžete získat i tím, že se vám o vaši nemovitost stará správcovská firma, skrze podnájemní smlouvu. Podnájemní smlouva skýtá mnohem více možností, jak přimět podnájemníky k součinnosti, tzn. k opravám, ke správnému a rychlejšímu předání bytu v momentě, kdy neplatí apod. Celý proces je tak zrychlený. Není cílem zneužít možností, které podnájemní smlouva nabízí, ale využít je ve prospěch správy a ochrany vašeho majetku.
Jaká jsou očekávání pro další vývoj cen nemovitostí v Praze? Jaké jsou nejžádanější čtvrti v Praze pro investování?
Jak najít vhodného nájemce? Jak zvládnout údržbu a opravy nemovitosti? Jaké jsou právní a daňové aspekty správy investičních nemovitostí v Praze?
David Bureš: Český rezidenční trh se stabilizuje, čekáme zrychlený průběh vývoje po finanční krizi
