26 října, 2021

Nemovitosti na investice - aktuální situace na trhu

Expert na investiční nemovitosti i jejich financování David Bureš sdílí svůj aktuální pohled na turbulentní vývoj trhu investičních nemovitostí.

4 hlavní body:

  • Růst cen nemovitostí a jejich nedostatek
  • Růst inflace 
  • Jak vybrat správný byt právě teď
  • Zvýšení úroků z hypoték

Situace na trhu nemovitostí i financí je v posledních měsících velmi dynamická.

Růst cen nemovitostí a jejich nedostatek

Od roku 2000 sledujeme každoročně ceny nemovitostí a růst nájemného podle Českého statistického úřadu. Níže je vidět, jak nemovitosti od roku 2000 zhodnotily až na 350% původní ceny a nájemné se zvýšilo po současném covidovém propadu na 185 %.  Nájemné se od března 2020 do května 2021 propadlo o 17 %, ale nyní již od června opět roste.

Index (hodnota 2000 = 100 %) / rok200020052010201520202021
Index cen nemovitostí100 %144 %199 %213 %317 %350 %
Index růstu sjednaného tržního nájemného100 %130 %139 %152 %201 %185 %

Průměrný investiční byt v panelu 45 m2 se například od ledna zhodnotil o cca 600.000 na 5,1 mil. Kč. Současně nám vystřelila hodně inflace a vidíme kolem sebe, že některé věci zdražují třeba o 50–100 %. Nemovitosti Vám umožní uchovat hodnotu vašeho majetku. 

Nemovitostí je na trhu nedostatek a za poslední rok se snížila nabídka bytů v Praze o cca 1000 na současných cca 3300 ks.  Tento nedostatek se bude dále zvětšovat a udržovat ceny nemovitostí v růstu. Nebude asi tak velký jako nyní, ale pořád to bude růst. Kdo zaspí, bude muset zaplatit více peněz za méně bytů. Tento názor pro Prahu sdílí naprostá většina bankéřů, odhadců, developerů a stavitelů. Hlavním důvodem je to, že do Prahy přichází hodně lidí za prací (průměrně 12 - 15tis. lidí ročně), ale nových bytů vzniká pouze kolem 4,5 tis. ročně. A ve spojení s růstem cen stavebního materiálu a extrémně dlouhým povolovacím řízením není moc prostoru pro snížení ceny. Doporučuji tedy nakupovat nyní a nečekat.

Inflace

Oficiální meziroční inflace k 30. 8. 2021 je 4,1 %.  Ale každý sám vidí, že všechno kolem se zdražuje – benzín je na 36 Kč, stavební materiál zdražil o 30–100 %, plyn je dokonce na 350% ceny minulého roku a například AdBlue, které potřebuje každé moderní naftové vozidlo dosahuje nyní zdražení až 2000 %. Tohle jsou věci, které táhnou skutečnou inflaci mnohem rychleji, než říká stát. 

Vaše peníze jsou ve velkém nebezpečí, a proto doporučuji volné peníze dlouhodobě investovat, jinak se Vám může stát, že z 1.000.000 korun budete po 5 letech mít kupní sílu pouze 750 či 500 tis. Kč. To dnes nikdo neví. Můžeme si vzpomenout, že třeba v roce 2008 jsme se dostali až na 7,5 % inflaci a v 1997 až na 10 %.  Když se věci zdraží a vaše peníze se tím částečně znehodnotí, tak to již nelze vzít zpět. Je to ztráta, kterou nikdo nenahradí. 

Nemovitosti vám dokáží zajistit vyšší dlouhodobý růst jak inflace. Kupte nemovitosti co nejdříve, abyste ochránili váš majetek. Pokud byste například čekali od roku 2000, tak by váš tehdejší 1 milion měl dnes kupní sílu pouze cca 300tis. Kč. Jednejte tedy velmi rychle.

Jak správně vybrat vhodný byt

Na výběr máte panelový, cihlový byt, byt ve starší novostavbě a pak ještě nedostavěný byt od developera. Doporučujeme vybírat ze všech kategorií. Byt od developera má velkou výhodu, že kupujete za dnešní cenu byt, který se ještě během výstavby zhodnotí, ale Vy máte zaplaceno pouze 15% ceny. Byty v novostavbách jsou obecně v lepším technickém stavu a přitahují lepší nájemníky.

Byty v cihle a panelu jsou levnější, ale čeká Vás větší počáteční i průběžná rekonstrukce a tím pádem třeba na počátku 2 měsíce navíc bez pronájmu. Doporučujeme tedy kombinovat, protože v konečném důsledku je nejdůležitější mít správný byt na dobrém místě, o který se bude člověk dobře starat. Největší nebezpečí pro investora je, když čeká, ceny vzrostou a najednou místo 4 bytů už může koupit jenom 3 nebo 2. Což se v posledních 2 letech stalo mnoha investorům.

Zvýšení úroků na hypotékách

Před 14 dny zvýšila centrální banka úroky o 0,75 % a většina hypotečních ústavů zvýšila sazby ke 3 % na 80% hypotéku a na 3,8 % u 90 %. Lidé se ptají, zda to dává smysl. A já říkám, že rozhodně ano. Pokud si vezmete, že oficiální inflace je přes 4 %, ale skutečná je podstatně vyšší, tak jsou to stále velmi levné peníze. Pokud investujete 20 % vlastních peněz, abyste se podíleli na růstu cen nemovitostí, který je v průměru 8 % (20letý roční průměr Prahy), tak se Vám to rozhodně vyplatí. Úroky během 30letého úvěru budou jednou za 2 % a jindy za 4 %. To je normální. Zvýšení úroků se pak během krátké chvíle promítá do zvýšení nájemného. A to již nyní od června vidíme. Za poslední 3 měsíce se na průměrném 2kk zvýšila cena nájemného o 600–900 Kč u nově pronajímaných bytů.  U již spravovaných bytů však toto navýšení nyní prvotně používáme pro podstatné navýšení záloh za energie a postupně budeme upravovat i výši nájemného.

autor: David Bureš, majitel společností Nemovitosti na investice a Bureš & partneři.

Mohlo by Vás zajímat

Nájemní bydlení
Předání bytu po skončení podnájmu

Jak předcházet problémům při převzetí bytu od končícího podnájemníka? Inspirujte se například tímto videem.

Přečíst článek
Investice
VIDEO: Stav na trhu nemovitostí - podzim 2021

David Bureš hodnotí aktuální stav na pražském trhu nemovitostí. Jaký je poměr splátky hypotéky k výši nájmu. Vyplatí se pořád investovat do nemovitostí?

Přečíst článek
Investice
Nemovitosti na investice - aktuální situace na trhu

David Bureš: Situace na trhu nemovitostí i financí je v posledních měsících velmi dynamická. Jak vypadá růst cen nemovitostí a jejich nabídka, růst inflace, jak vybrat správný byt právě teď a i o zvýšení úroků z hypoték se dočtete v tomto článku.

Přečíst článek

Získejte informace z oblasti:

VŠECHNY ČLÁNKY
linkedin facebook pinterest youtube rss twitter instagram facebook-blank rss-blank linkedin-blank pinterest youtube twitter instagram