6 srpna, 2021

Jak maximálně využít finanční páky

Finanční páka je základní investiční nástroj, pomocí kterého můžeme zvýšit výnosnost. Jde jednoduše o to, že k investici využijete z části vlastní peníze a z části peníze někoho jiného. U nemovitostí se samozřejmě bavíme o hypotéce. 

Hypotéka je pro dosažení co největší výnosnosti naprosto zásadní. V dnešní době totiž hodnota nemovitostí rosta tak rychle, že se právě zhodnocení stalo jednou z největších součástí příjmu z nemovitosti a také největší motivací pro investory. Nemovitosti se v Praze zhodnocují stabilně asi o 5 % ročně a nezáleží na tom, jestli je koupíte na hypotéku nebo za vlastní peníze. Tím pádem se vyplatí vzít si co největší hypotéku a nakoupit co nejvíc nemovitostí v co nejkratším čase. Pokud se vám totiž zhodnotí ne jedna, ale hned dvě nebo tři nemovitosti, máte rázem několikanásobnou výnosnost – ale s použitím stejného množství vlastních peněz. A úroky? Ty by vám vždy měly pokrýt příjmy z nájemného.

Zefektivněte svoji investici vyhledáním té nejlepší hypotéky.

Připravte si plán

Abyste zjistili, jak chcete svoje nemovitosti financovat a která cesta je pro vás optimální, potřebujete jasně daný plán. Musíte vědět, kolik nemovitostí potřebujete, kolik jich chcete koupit hned a kolik za rok, za dva, za tři. Potřebujete předem promyšlenou strategii a přesný propočet, který vám napoví, jakou chcete hledat hypotéku.

Dále taky potřebujete vědět, jestli máte dostatečnou bonitu – tedy jakousi finanční „důvěryhodnost“, podle které se banky rozhodují, zda vám můžou dát hypotéku. Do ní se počítá například doložitelný příjem, aktuální půjčky, majetek nebo výdaje v podobě daní. Každá banka má pro bonitu trochu jiná kritéria, a tak si budete muset udělat menší rešerši. 

Najděte nejvhodnější hypotéku

K tomu, abyste naplno mohli využít finanční páky, potřebujete najít tu nejvýhodnější hypotéku, které můžete dosáhnout. U hypoték hodnotíme zejména dva základní faktory – výši úroku a podíl vlastního kapitálu, který musíte do investice vložit. Zatímco u hypotéky pro vlastní bydlení je pro mnoho lidí zásadní spíš výše úroku, u investičních nemovitostí se jako první koukáme na výši samotné půjčky. V Bureš & partneři zpravidla hledáme takové hypotéky, které vyžadují minimální podíl vlastních vložených peněz. Nejčastěji bereme 80–90% hypotéky, někdy i 70%. 60% hypotéka už pro nás znamená nevýhodné podmínky, proto většinou raději počkáme, než se klientovi zvýší bonita, aby dosáhl na vyšší hypotéku. 

Každá banka nabízí trochu jiné služby a hodí se pro jiný typ žadatele. Proto se rozhodně vyplatí zjistit si podmínky co největšího počtu poskytovatelů, než se do investice pustíte. Podmínky bank se navíc dost často mění, proto je třeba neustále sledovat různé možnosti.  O úvěr je nejlepší žádat až ve chvíli, kdy už máte vyhlédnutou nemovitost. 

Obecně našim klientům nedoporučujeme investovat, pokud nemají alespoň 700 000 Kč vlastních úspor. Pohodlný obnos pro první investici s hypotékou je ale spíše kolem jednoho milionu. Záleží ale samozřejmě i na výši příjmů, které ovlivňují bonitu. Zaměstnanci jsou v tomto ohledu trochu zvýhodněni oproti živnostníkům, banky totiž berou jejich příjmy jako „jistější“. 

Nezapomeňte, že v momentě, kdy si vezmete hypotéku, se splácení úvěru začne počítat do vašich výdajů a bude snižovat vaši bonitu. Na druhou stranu příjmy z pronájmu ji můžou naopak zvýšit – většina bank vyžaduje alespoň tři měsíce přijatého nájemného v kuse. Obecná poučka, kterou v naší firmě používáme, říká, že každé čtyři tisíce v příjmu dělají asi milion v úvěru navíc.

A co dál?

Pokud jste si pečlivě naplánovali svoje budoucí investice a našli hypotéku, která je pro vás nejvýhodnější, neváhejte a investujte. O úvěr je nejlepší žádat až ve chvíli, kdy máte vyhlédnutou a zarezervovanou konkrétní nemovitost ke koupi. Počítejte s tím, že vyřízení úvěru zabere kolem šesti týdnů. Proto se vyplatí podepisovat rezervační smlouvu alespoň na dva měsíce. Společně s žádostí o úvěr je nutné podat taky několik dalších dokumentů, jako je potvrzení o příjmu, daňové přiznání, výpis z účtu a občanský průkaz. 

Nezapomeňte, že v momentě, kdy si vezmete hypotéku, se splácení úvěru začne počítat do vašich výdajů a bude snižovat vaši bonitu. Na druhou stranu příjmy z pronájmu ji můžou naopak zvýšit – většina bank vyžaduje alespoň tři měsíce přijatého nájemného v kuse. Obecná poučka, kterou v naší firmě používáme, říká, že každé čtyři tisíce v příjmu dělají asi milion v úvěru navíc. 

Více o způsobu financování se dozvíte také z rozhovoru s hypotečním expertem Michalem Šimoníkem.

Nevíte si rady?

Pokud se vám vyhledávání nejlepšího úvěru zdá jako velká zodpovědnost, nebojte se nás požádat o pomoc. Máme celý tým odborníků, kteří se starají o financování nemovitostí a neustále kontrolují asi 60 úvěrů. Máme přehled o tom, co nabízí různé banky, a kontaktní zaměstnance, se kterými dlouhodobě spolupracujeme. Posouzení bonity navíc našim klientům poskytujeme zdarma. Rádi pomůžeme dosáhnout maximální finanční páky i vám.

Mohlo by Vás zajímat

Nájemní bydlení
Předání bytu po skončení podnájmu

Jak předcházet problémům při převzetí bytu od končícího podnájemníka? Inspirujte se například tímto videem.

Přečíst článek
Investice
VIDEO: Stav na trhu nemovitostí - podzim 2021

David Bureš hodnotí aktuální stav na pražském trhu nemovitostí. Jaký je poměr splátky hypotéky k výši nájmu. Vyplatí se pořád investovat do nemovitostí?

Přečíst článek
Investice
Nemovitosti na investice - aktuální situace na trhu

David Bureš: Situace na trhu nemovitostí i financí je v posledních měsících velmi dynamická. Jak vypadá růst cen nemovitostí a jejich nabídka, růst inflace, jak vybrat správný byt právě teď a i o zvýšení úroků z hypoték se dočtete v tomto článku.

Přečíst článek

Získejte informace z oblasti:

VŠECHNY ČLÁNKY
linkedin facebook pinterest youtube rss twitter instagram facebook-blank rss-blank linkedin-blank pinterest youtube twitter instagram